Ratgeber · Mietrecht 2026

Indexmiete 2026: Was die geplante Deckelung für private Vermieter bedeutet

Die geplante Indexmiete-Deckelung (Teil des „Mietrecht II") sorgt für viel Verunsicherung – und für viele falsche Infos im Netz. Hier bekommst du den aktuellen Stand, ein Rechenbeispiel und eine klare Handlungs-Checkliste. Sachlich, verständlich, ohne Panikmache.

📌 Stand: Juli 2026 – Gesetzgebungsverfahren läuft, noch nicht in Kraft.

Kurz vorab: Das Wichtigste in drei Sätzen

Die Indexmiete-Deckelung ist noch nicht beschlossenes Recht – das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 einen Entwurf verabschiedet, der noch durch Bundestag und Bundesrat muss. Der viel zitierte „harte 3,5-%-Deckel" stammt aus dem ersten Entwurf vom Februar 2026 und wurde inzwischen durch eine mildere Mechanik ersetzt. Wichtig für dich: Bis zum Inkrafttreten (frühestens Herbst 2026) gelten die bisherigen Regeln weiter.

Was ist eine Indexmiete überhaupt?

Bei einer Indexmiete (§ 557b BGB) ist die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Steigt der VPI, darf die Miete entsprechend angepasst werden. Die Grundregeln bisher: Die Miete muss mindestens 12 Monate unverändert geblieben sein, die Erhöhung wird schriftlich mit Angabe der Indexwerte mitgeteilt und gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang. Eine Obergrenze gab es bislang nicht.

Die Berechnung selbst ist einfach: Neue Miete = Ausgangsmiete × (aktueller VPI ÷ Basis-VPI). Den reinen Indexanstieg kannst du mit unserem Indexmiete-Rechner ermitteln – die geplante Deckelung prüfst du dann als zweiten Schritt.

Was die Reform (Mietrecht II) plant

Der Entwurf will die Indexmiete in angespannten Wohnungsmärkten begrenzen. Entscheidend ist: Es gab zwei unterschiedliche Fassungen, und nur die zweite ist aktuell maßgeblich.

• Referentenentwurf (8. Februar 2026): ein starrer Deckel von maximal 3,5 % Erhöhung pro Jahr. Diese Fassung wurde geändert.
• Kabinettsbeschluss (29. April 2026): keine feste Obergrenze mehr, sondern eine geteilte Wirkung – eine VPI-Steigerung bis 3 % wird voll weitergegeben, der Teil oberhalb von 3 % zählt nur noch zur Hälfte.

Nach dem Entwurf soll die Regel auch für bestehende Indexmietverträge gelten – maßgeblich ist der Zugang der jeweiligen Erhöhungserklärung beim Mieter.

Für wen gilt die Deckelung – und für wen nicht?

Die Begrenzung greift nur in angespannten Wohnungsmärkten. Welche Gebiete das sind, legt jedes Bundesland per Verordnung fest – in der Regel größere Städte (grob ab 100.000 Einwohnern) und ihr Umland. In nicht angespannten Gebieten bleibt die Indexmiete nach dem Entwurf unbegrenzt an den VPI gekoppelt. Ob deine Immobilie betroffen ist, steht in der Verordnung deines Bundeslandes.

Was private Vermieter jetzt tun sollten

• Prüfen, ob deine Immobilie in einem als angespannt eingestuften Gebiet liegt (Landesverordnung).
• Deine Indexmietverträge heraussuchen und durchrechnen, ob der geplante Mechanismus deine Kalkulation berührt.
• Erhöhungsschreiben weiterhin sauber formulieren: beide Indexwerte angeben, Frist und Wirksamkeitszeitpunkt nennen, schriftlich zugehen lassen.
• Alte Erhöhungsschreiben aufbewahren – der zeitliche Abstand ist für die nächste Anpassung wichtig.
• Die Entwicklung im Blick behalten: Der finale Gesetzestext kann im parlamentarischen Verfahren noch abweichen.

Häufige Fragen zur Indexmiete-Deckelung 2026

Gilt die Deckelung schon?

Nein. Stand Juli 2026 ist sie noch nicht in Kraft. Der Kabinettsbeschluss vom 29. April 2026 muss noch durch Bundestag und Bundesrat; ein Inkrafttreten wird frühestens im Herbst 2026 erwartet. Bis dahin gelten die bisherigen Regeln.

Stimmt der „3,5-%-Deckel", von dem überall die Rede ist?

Das war der erste Entwurf vom Februar 2026. Die aktuelle Kabinettsfassung arbeitet nicht mit einem festen Deckel, sondern mit der geteilten Wirkung oberhalb von 3 %. Viele Beiträge im Netz geben noch die alte Version wieder.

Gilt die Regel auch für laufende Verträge?

Nach dem Entwurf ja – auch für bestehende Indexmietverträge. Maßgeblich ist der Zugang der Erhöhungserklärung beim Mieter.

Hinweis: Dieser Beitrag informiert zur Orientierung und gibt den Stand Juli 2026 wieder; das Gesetzgebungsverfahren läuft noch, der finale Gesetzestext kann abweichen. Vermieterbox stellt sorgfältig erstellte, anwaltlich geprüfte Muster bereit – dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.